各開發(fā)區(qū)管委會，各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市政府各部門:
為進一步加強土地資產(chǎn)管理，維護土地市場正常秩序，杜絕向意向用地單位籌集征拆資金行為，保障土地所有者和使用者的合法權(quán)益，根據(jù)《鞍山市人民政府辦公室關(guān)于進一步加強市本級國有建設(shè)用地使用權(quán)管理的通知》（鞍政辦發(fā)〔2022〕20號）文件的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將我市國有建設(shè)用地使用權(quán)管理有關(guān)事項規(guī)定如下：
一、核算成本
（一）一般規(guī)定
各開發(fā)區(qū)管委會、各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）擬定土地及房屋征收、收回（收購）方案，呈報市土地資源管理委員會審議。
市政府征收主管部門負責土地及房屋征收、收回（收購）程序合法性、補償必要項的審查。
各開發(fā)區(qū)管委會、各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）作為土地及房屋征收實施單位組織實施征收、收回（收購）工作，負責方案擬定、成本控制及核算等具體征收工作，并做好補償安置維穩(wěn)工作。
各開發(fā)區(qū)管委會、各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）取得收回（收購）地塊完整產(chǎn)權(quán)，并完成必要的前期開發(fā)后，報市自然資源局備案，移交市土地儲備中心入庫。
具體操作程序市自然資源局可結(jié)合實際另行制定。
（二）成本范圍
1.集體土地征收。包括土地補償費，安置補助費，村民住宅、地上附著物和青苗補償費，因征收造成搬遷、臨時安置的補償費，因征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償費，耕地開墾費，森林植被恢復費，使用林地可行性研究編制及林業(yè)調(diào)查費等。
2.國有土地收回（收購）。包括土地補償費，房屋補償費，因征收造成搬遷、臨時安置的補償費，因征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償費，補助、獎勵費等。
3.土地整理費用。包括儲備宗地內(nèi)相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出等。
4.其他相關(guān)費用。包括社會穩(wěn)定風險評估費，土地測繪費，價格評估費，土壤污染調(diào)查費，文物考古勘探費，規(guī)劃條件編制費以及管護中圍欄、圍墻建設(shè)費等。
（三）土地成本計算
土地成本由各開發(fā)區(qū)管委會、各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）承擔，不得向第三方轉(zhuǎn)嫁，可按片區(qū)核算總成本后再分攤到宗地或按宗地核算，片區(qū)可依據(jù)控制性詳細規(guī)劃、土地征收成片開發(fā)方案、舊城區(qū)改建拆遷紅線等劃分。以劃撥方式供應土地的，按宗地據(jù)實核算；以有償方式供應土地的，優(yōu)先按片區(qū)核算。
1.按宗地核算土地成本
宗地成本=成本范圍內(nèi)全部支出-殘值收益
2.按片區(qū)核算土地成本
片區(qū)土地總成本=片區(qū)成本范圍內(nèi)全部支出-殘值收益-片區(qū)內(nèi)劃撥宗地成本
宗地成本=片區(qū)土地總成本×宗地面積/片區(qū)內(nèi)可有償配置總面積
土地成本計算包括實際已發(fā)生成本和預估成本。已發(fā)生成本按實際支出計列；預估成本依據(jù)合同金額、投資概算等相關(guān)資料測算。
二、選取估價機構(gòu)
市自然資源局依據(jù)政府購買服務(wù)有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)一組織評估服務(wù)資格采購，確定入圍土地估價機構(gòu)，服務(wù)期限最長不得超過三年。每宗擬有償配置地塊由市自然資源局組織兩家評估機構(gòu)進行評估，并委托一家評估機構(gòu)對評估報告進行評審。
市自然資源局要加強入圍土地估價機構(gòu)的監(jiān)督管理，對入圍土地估價機構(gòu)無正當理由拒絕進行地價評估、地價評估過程或結(jié)果不符合相關(guān)規(guī)定、違法行為被禁止或限制參加政府采購、未依法公開相關(guān)服務(wù)信息等情形的，要及時取消其入圍資格。
三、選擇評估方法
國有建設(shè)用地使用權(quán)地價評估方法主要包括五種：(1)收益還原法、(2)市場比較法、(3)剩余法、(4)成本逼近法、(5)公示地價系數(shù)修正法。出讓地價評估，至少采用兩種評估方法，包括(1)、(2)、(3)之一，以及(4)或(5)，在條件允許的前提下，兩家估價機構(gòu)應選取不同的方法進行評估，無法滿足上述要求的，應有詳細的市場調(diào)查情況說明。
四、確定宗地價格
（一）一般規(guī)定
各開發(fā)區(qū)管委會、各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）完成前期準備，確保地塊具備供應條件后，市自然資源局應及時擬定供地方案，組織地價評估。相關(guān)部門需要將前置條件編入供地方案的，應當書面明確理由或必要性、依據(jù)、適用要求、具體內(nèi)容表述及條件履約監(jiān)管主體、監(jiān)管措施、違約處理方式等，并附《監(jiān)管協(xié)議》。
供地方案和地價結(jié)果形成后，市自然資源局應及時提報市土地資源管理委員會審議。審議通過后，市土地資源管理委員會辦公室履行供地方案批復發(fā)文程序，市自然資源局具體組織實施供地方案，各開發(fā)區(qū)管委會、各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責按時交付凈地。
具體操作程序市自然資源局可結(jié)合實際另行制定。
（二）不同類型地價確定要點
1.土地使用權(quán)首次供應
（1）出讓地價確定。兩家評估機構(gòu)的評估結(jié)果在數(shù)值上差異較小（小于10%），為使最終評估結(jié)果更加科學準確,采用兩家評估機構(gòu)的評估結(jié)果的算術(shù)平均值作為最后的土地估價結(jié)果；
兩家評估機構(gòu)的評估結(jié)果在數(shù)值上差異較大，經(jīng)評審兩家單位評估報告均無錯誤，則委托第三家評估機構(gòu)評估，取較高的兩家評估機構(gòu)的評估結(jié)果的算術(shù)平均值作為最后的土地估價結(jié)果。
（2）地下空間出讓。結(jié)建類項目地下空間，依據(jù)地上規(guī)劃條件確定樓面地價，然后按照基準地價銜接體系中的系數(shù)進行修正。規(guī)劃條件明確地下容積率的，按修正后的樓面地價乘以規(guī)劃條件確定的地下建筑面積，作為出讓地價。規(guī)劃條件未明確地下容積率的，經(jīng)依法批準的地下建筑需辦理產(chǎn)權(quán)的，地下建筑面積（規(guī)劃許可面積或房屋實測繪面積）與地表建筑面積之和符合《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》建筑總面積約定的，不再額外計收土地出讓價款，直接辦理不動產(chǎn)登記；地下建筑面積（規(guī)劃許可面積或房屋實測繪面積）與地表建筑面積之和高于《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》建筑總面積約定的，以市自然資源局依法受理時點修正后的樓面地價，乘以高于約定的地下建筑面積，計收土地出讓價款，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，辦理不動產(chǎn)登記。
單建類項目地下空間，依據(jù)規(guī)劃條件確定樓面地價，然后按照基準地價銜接體系中的系數(shù)進行修正后，按修正后的樓面地價乘以規(guī)劃條件確定的地下建筑面積，作為出讓地價。
（3）保留地上建筑物出讓。對土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓價格應包括凈地價、地上建筑物價格，地上建筑物由土地使用權(quán)購買者按法律法規(guī)自行辦理相關(guān)手續(xù)，產(chǎn)生的費用由土地使用權(quán)購買者承擔。
（4）土地劃撥。符合劃撥用地政策的項目用地，劃撥價款由用地單位按宗地成本據(jù)實支付。
2.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
已辦理房屋所有權(quán)登記，未進行土地使用權(quán)登記的國有建設(shè)用地，可直接按基底面積確認為國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，已取得土地出讓手續(xù)的除外。
（1）私有住宅轉(zhuǎn)讓。經(jīng)依法批準建設(shè)的私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的（含配建的停車場、停車庫用地），不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，仍按劃撥登記，國務(wù)院尚未出臺土地收益繳納和處理辦法前，暫不征收土地收益。
不動產(chǎn)權(quán)利人主動申請出讓的，可參照《關(guān)于調(diào)整房改房和經(jīng)濟適用房上市交易土地出讓金征收標準的通知》（鞍財綜〔2021〕9號）及《關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓收入等四項政府非稅收入征管職責劃轉(zhuǎn)有關(guān)事宜的通知》（遼財稅〔2021〕269號)中房改房和經(jīng)濟適用房補繳土地出讓金的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，土地出讓年限70年，自受理時點起算，不再單獨辦理出讓手續(xù)。
此條款不適用于房改房、經(jīng)濟適用房等政策性住房。
（2）商業(yè)網(wǎng)點轉(zhuǎn)讓。商業(yè)網(wǎng)點分戶按套辦理不動產(chǎn)登記的，按房屋計稅價格或公示地價的一定比例補繳地價款，土地出讓年限40年，自受理時點起算，不再單獨辦理出讓手續(xù)。具體繳納比例由市自然資源局定期組織土地估價機構(gòu)通過測算平均修正系數(shù)，四舍五入取整確定。不動產(chǎn)權(quán)利人主動申請出讓的按此條款執(zhí)行。
征收部門及方式按照《關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓收入等四項政府非稅收入征管職責劃轉(zhuǎn)有關(guān)事宜的通知》（遼財稅〔2021〕269號)中房改房和經(jīng)濟適用房補繳土地出讓金有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
此條款不適用于整宗土地為非住宅用途或一幢房屋歸同一權(quán)利人所有。
本規(guī)定施行起6個月內(nèi)，為過渡期，仍按劃撥登記，由市不動產(chǎn)登記中心在服務(wù)大廳中予以公告。
（3）非住宅用途整宗土地或一幢房屋整體轉(zhuǎn)讓。不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格減去劃撥土地使用權(quán)價格，作為應補繳的地價款。
經(jīng)依法批準重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價格，作為應補繳的地價款。
不動產(chǎn)權(quán)利人主動申請出讓按此條款執(zhí)行。
3.出讓土地使用權(quán)調(diào)整規(guī)劃條件
（1）調(diào)整容積率。經(jīng)依法批準調(diào)高容積率的，按新容積率規(guī)劃條件下確定的樓面地價乘以新增建筑面積，作為應補繳地價款。
容積率調(diào)整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價。
（2）調(diào)整用途。非工業(yè)用地經(jīng)依法批準調(diào)整用途的，新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積，作為補繳地價款。
工業(yè)用地經(jīng)依法批準調(diào)整用途的，新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價格，作為補繳地價款。
五、其他事項
本規(guī)定適用于全市范圍內(nèi)國有建設(shè)用地使用權(quán)配置，自印發(fā)之日起施行，由市土地資源管理委員會負責解釋。
海城市人民政府辦公室
2024年7月1日
(此件公開發(fā)布)